Como efetivar a compra de um imóvel nos EUA

Troca de informações sobre serviços de bancos internacionais.
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fernandohrosa Mensagens: 105
Dom Dez 11, 2011 11:06 am
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O número de brasileiros comprando imóveis nos Estados Unidos está cada vez maior. Na Florida em particular, os brasileiros estão sendo considerados responsáveis pela recuperação do setor imobiliário que eles tem visto desde de 2009 [1]. As transações comerciais entre o Brasil e o sul da Flórida, somente em 2010, ultrapassaram 14 bilhões de dólares [2], e o Brasil ultrapassou todos os outros países em número de compradores de imóveis por lá [3], com exceção do Canadá. Ainda assim, os Brasileiros gastam mais que os Canadenses [2,4] e todas as outras nacionalidades, com um ticket médio de US$ 200 mil por imóvel, e 85% [1] das transações são a vista.

Em decorrência disso, surgem várias dúvidas de como concretizar esse tipo de negociação. Não vou entrar no mérito de como encontrar o imóvel ou decidir a compra, vou supor que você já escolheu um imóvel e quer concretizar a operação. Tivemos várias dúvidas desse gênero no BankReview, e esse tópico aqui foi derivado em boa parte dos comentários no post sobre a Abertura de Conta nos EUA.

Leia também: Como abrir uma conta no exterior para escapar do IOF

Ao contrário do que muitos pensam não é necessário abrir uma conta nos EUA para concretizar a operação. Se você viaja regularmente para lá e vai manter mais vínculos com o país, pode ser uma boa opção (veja os outros tópicos no fórum de Serviços Financeiros Internacionais), porém se está comprando o imóvel somente para investimento, há outras opções mais simples.

O primeiro passo será celebrar um contrato de compromisso de compra e venda, onde se definirá o valor de entrada/sinal e outros detalhes burocráticos. Na sequência, você fará a transferência dos valores para os EUA, usualmente na conta do cartório imobiliário ou às vezes na conta de um escrow. Essa transferência pode ser feita a partir de praticamente qualquer banco nacional (todos os grandes bancos tem uma divisão internacional ou parceria para completar essas transações), e vai exigir os seguintes documentos, de praxe:
  • Contrato de compra e venda assinado pelo comprador e vendedor
  • Título de propriedade do imóvel, obtido no cartório responsável pela localidade imobiliária. Na Florida pode ser emitido online no próprio site do cartório.
  • Cópia das declarações de imposto de renda comprovando a origem dos recursos.
Bancos com operações internacionais podem ter um know-how melhor com esse tipo de transação entretanto. Segundo o Nelson Cunha, em comentário no BankReview, ele utilizou o Citibank, e fez o depósito na boca do caixa mesmo, sem transtornos. O HSBC é outro banco com fortes operações internacionais e com forte presença em Miami e NY que também pode oferecer este serviço. Note que não se faz necessário ser correntista do HSBC ou do Citibank para isso.

Perguntas frequentes
  1. Há restricoes do governo brasileiro ou limites ao valor a ser transferido, e se sim, quais são?

    Não há restrições, desde que se possa comprovar a origem dos valores a serem transferidos. O meio mais comum é através de suas declarações de imposto de renda. Note também que após a transação, o dinheiro não pode sumir da sua declaração. Você terá que passar a declarar os bens na seção de bens e direitos, bens no exterior. Não fazer isso implica em crime de evasão de divisas e potencialmente sonegação fiscal (se você tiver rendimentos com o imóvel fora do país e não declará-los).
  2. Me disseram que se o comprador, no Brasil, apresentar como prova o contrato de compra do imovel nos EUA, poderá fazer a transferencia de fundos para uma conta de escrow neutra para o fechamento da compra. Como funciona isso?

    O serviço de escrow [5] é uma modalidade de serviço na qual uma terceira parte fica com os fundos relativos a uma transação comercial até que a transação seja concluída. É uma garantia para o comprador de que o vendedor só receberá o dinheiro após a entrega final, e para o vendedor de que o comprador tem solvência financeira para pagá-lo. O serviço do Mercado Pago, no Mercado Livre, por exemplo, é um tipo de escrow. É muito importante usar o um escrow de confiança, pois caso contrário perde-se o sentido todo da operação.

    Caso o vendedor ou o corretor de imóveis indique um escrow para você, ele irá te informar sobre os procedimentos específicos, mas deve ser muito similar ao informado acima para o caso de transferência para um cartório. Recomendo fazer um background check no escrow antes de enviar o dinheiro entretanto, para se resguardar de que ele seja uma terceira parte idônea.
Agradecimentos
Obrigado ao Nelson Cunha e à Suzan Barros da TEAM RESULTS 4U - Realtors pelos comentários muito informativos que inspiraram esse tópico.

Se tiverem mais dúvidas comentários ou quiserem saber mais sobre o processo aproveitem esse fórum para isso.

Referências:
[1] Financial Times: brasileiros causam "boom" imobiliário na Flórida - http://www.buildings.com.br/noticias/1476-financial-times-brasileiros-causam-boom-imobiliario-na-florida" onclick="window.open(this.href);return false;
[2] ''Invasão'' movimenta o mercado de imóveis - http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,invasao-movimenta-o-mercado-de-imoveis,685363,0.htm" onclick="window.open(this.href);return false;
[3] Brasileiro é o 2º melhor cliente do mercado imobiliário na Flórida - http://www.pernambuco.com/ultimas/nota.asp?materia=20111028170512&assunto=25&onde=Economia" onclick="window.open(this.href);return false;
[4] Quantidade de brasileiros que compram imóveis na Flórida triplica em um ano - http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/redacao/2011/11/10/uantidade-de-brasileiros-que-compra-imoveis-na-florida-triplica-em-um-ano.jhtm" onclick="window.open(this.href);return false;
[5] Escrow - Wikipedia - http://en.wikipedia.org/wiki/Escrow" onclick="window.open(this.href);return false;
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Fernando H Rosa
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Fabio Mensagens: 8900
Dom Dez 11, 2011 11:31 am
Eh verdade que eh recomendavel que se abra uma PJ nos USA para que o imovel fique em nome dela , pois me foi dito que so teria direito a heranca , em caso de falecimento de proprietario PF , cidadaos ou residentes legais ?

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fernandohrosa Mensagens: 105
Dom Dez 11, 2011 12:07 pm
Excelente pergunta. Na verdade tem direito a herança sim, independemente se tiver no nome do proprietário PF, porém há boas razões para considerar comprar no nome de uma empresa:
When acquiring U.S. real estate, there are good reasons why a foreign person should not take title to U.S. property in his or her own name, but rather should consider using an offshore-U.S. corporate structure. For example, a nonresident alien who takes title to the U.S. real estate in his or her individual name is exposed to the imposition of U.S. estate taxes, which can run as high as 55 percent on the fair market value of the property (determined as of the date of death) with very limited deductions. By comparison, U.S. estate taxes can dwarf the income tax consideration.
fonte: [1]

Basicamente, as taxas estaduais para transferência de heranças lá são altíssimas. Não só para estrangeiros mas para locais também. É por isso que muitos milionários deixam tanto dinheiro para caridade ou tentam burlar as taxas transferido parte das fortunas em vida. Veja também [2]. O pior de tudo é que para estrangeiros, dependendo o estado, elas podem ser maiores ainda, podendo chegar, como se vê no parágrafo acima, a até 55% do valor do bem.

Assim você não perde o direito à herança, mas perderá um bom valor dela em impostos para transferir o bem. A alternativa é estabelecer uma PJ, mas não basta ter uma PJ nos EUA, pois as regras de transmissão da empresa seriam praticamente as mesmas e você pagaria o mesmo imposto.

Você terá que estabelecer uma empresa em outro país, no Brasil por exemplo, ou em um paraíso para off-shores, como na ilha de Jersey, e ter uma subsidiária dessa empresa nos EUA como proprietária do imóvel. Aí a empresa em Jersey poderia ser deixada para seus herdeiros, já que lá não incidirão as taxas altíssimas de transmissão de patrimônio, e a empresa em Jersey poderia transferir através da subsidiária nos EUA as propriedades para os herdeiros legais aqui no Brasil.

Referências
[1] What foreign investors should know when buying property in the US - http://mypanamalawyer.blogspot.com/2010/08/what-foreign-investors-should-know-when.html" onclick="window.open(this.href);return false;
[2] Inheritance tax and law - http://www.globalpropertyguide.com/North-America/United-States/Inheritance" onclick="window.open(this.href);return false;
[3] Foreign Inheritance & U.S. Tax Laws: Do You Have to Pay? - http://saratogaestateplanningelderlawyer.com/?p=257" onclick="window.open(this.href);return false;

Fernando H Rosa
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Wilianbc Mensagens: 2075
Dom Dez 11, 2011 12:15 pm
Excelente artigo.

Existem mais imóveis acessíveis em Miami do que na minha cidade Balneário Camboriú. Existe até uma promoção envolvendo milhas Aadvantage na compra de um imóvel. http://eliteinternational.com/city24aan/" onclick="window.open(this.href);return false;

att.

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fernandohrosa Mensagens: 105
Dom Dez 11, 2011 12:31 pm
Oi William, obrigado! Sabe que eu estava comentando exatamente isso com a minha esposa há alguns minutos atrás? Até mesmo aqui em Curitiba, os preços estão ridículos. Em alguns bairros da cidade se você tem menos de R$ 600 mil reais para comprar alguma coisa os corretores riem da sua cara... Falei com um amigo há pouco que estava vendo apartamentos no Batel, muito já passando de R$ 1 milhão. Completamente fora da realidade, isso é insustentável.

Fernando H Rosa
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Fabio Mensagens: 8900
Dom Dez 11, 2011 12:36 pm
Como andei cogitando , e ainda nao descartei , a troca de um imovel no Rio por um de valor equivalente no sul da California , tenho alguns dados comparativos .
Valorizacao do imovel no Rio nos ultimos 3 anos = 200%.
Desvalorizacao do imovel la nos ultimos 3 anos = 50%.
Aqui , vivemos uma bolha que pode estourar a qualquer momento . La estao praticamente no fundo do poco e em algum momento relativamente proximo irao se recuperar.
Valor recebido de aluguel aqui = US$ 1,000.
Valor do potencial aluguel por la =US$ 2,000 a 2,200
Eh uma tentacao fazer a troca de posicao

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Wilianbc Mensagens: 2075
Dom Dez 11, 2011 12:40 pm
Estou acompanhando isso na pele. Nasci em Curitiba e tanto lá quanto aqui existe ainda uma demanda muito alta por novos imóveis, alia-se isso ao crédito crescente os preços começam a aumentar. Já existem correntes que afirmam que existe uma bolha imobiliária se formando no Brasil. Eu não vejo assim, mas também não sou inocente e ingênuo em afirmar que os preços sempre subirão e que é um ótimo investimento comprar um imóvel. Existem casos e casos. Abraço!

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fernandohrosa Mensagens: 105
Dom Dez 11, 2011 12:51 pm
Fabio,

Pois é, muita gente tem feito essa conta. É dificil dizer, mas eu chuto que essa onda de valorização aqui não sobrevive por muito tempo. Em São Paulo já está tendo uma redução de preços em alguns imóveis por conta da valorização excessiva que tivemos.

Fernando H Rosa
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jcrtavares Mensagens: 16
Sáb Dez 17, 2011 7:27 am
Estava cogitando a compra de um imóvel em Miami também.Cheguei a visitar alguns mas quando avaliei as exigências de seguros, taxas para locação e também a matéria
abaixo desisti. Fazendo as contas no segmento que tenho condições de investir, o lucro seria baixo comparado ao trabalho que eu teria para administrar o imóvel.

Valor Econômico 25/11/2011
Armadilhas da febre de Miami
A combinação real forte e imóveis ainda com preços baixos tem levado muitos brasileiros a
comprar uma casa ou apartamento nos Estados Unidos. O destino mais procurado é a Flórida,
com preferência sobre Miami e Miami Beach. O problema é que muitos estão adquirindo imóveis
no exterior sem avaliar a parte fiscal, tanto americana quanto brasileira. Se a compra for feita em
nome da pessoa física, por exemplo, em caso de morte, o imposto de sucessão e outros tributos
podem chegar a quase metade do valor do imóvel. E nem sempre os recursos desembolsados lá
fora podem ser compensados aqui no Brasil.
Os números mostram que os brasileiros estão entre os maiores compradores estrangeiros de
imóveis na Flórida, atrás apenas dos canadenses. Dados da Associação nacional dos Corretores
(NAR) revelam que os brasileiros representavam em agosto deste ano 8% dos adquirentes
internacionais na região. Só para se ter ideia, no ano passado, a fatia era de 3%. E, segundo a
NAR, calcula-se que 55% a 60% dos imóveis em Miami sejam vendidos hoje para estrangeiros,
principalmente do Brasil.
Muita gente inclusive opta por vender suas casas de veraneio no Brasil e buscar outra em Miami.
Mas poucos tomam conhecimento de que, conforme a legislação americana, o imposto na
transferência de um imóvel para um herdeiro pode atingir até 47% do valor de mercado dele, alerta
Aloysio Vasconcellos, presidente da Westchester Financial Group, consultoria americana que atua
nas áreas de proteção de ativos, planejamento sucessório e tributário internacional. E o pior: esse
imposto de sucessão deve subir para até 55% em 2013.
Por isso, vários brasileiros têm procurado realizar a aquisição em nome de uma pessoa jurídica. A
pessoa abre uma empresa no exterior - de preferência num paraíso fiscal, porque é mais barato -
e, em seguida, monta uma companhia nos Estados Unidos. E é essa empresa americana que
comprará o imóvel. Como uma empresa não morre, não há imposto sobre sucessão, explica
Samir Choaib, sócio do escritório Choaib Paiva e Justo Advogados.
Mas isso quer dizer que a abertura de uma empresa no exterior para a aquisição do imóvel é
sempre o mais indicado? Não necessariamente, ressalta o advogado. Se o objetivo da pessoa é
comprar o imóvel para obter ganhos no curto prazo, ou seja, revender em seguida a um preço
maior, a aquisição como pessoa física é mais recomendada.
Isso porque o imposto sobre ganhos de capital nos Estados Unidos é, em geral, de 15%, valor que
pode ser compensado aqui no Brasil. "Mas, caso essa seja a opção, a pessoa deve se precaver
fazendo um seguro de vida no exterior para o herdeiro pagar o imposto de sucessão caso ocorra
um acidente fatal com o proprietário do imóvel", diz Choaib.
E como fica na hora de fazer a declaração de imposto de Renda (IR)? Por exemplo: a pessoa
física compra um imóvel no valor de US$ 1 milhão e, naquele dia, o dólar estava a R$ 1,80.
Deve-se, então, colocar na declaração o imóvel adquirido no valor de R$ 1,8 milhão, o que
representa US$ 1 milhão. "E não se deve alterar mais; se a pessoa ficar cinco anos com o imóvel,
ela vai repetir essa informação no imposto de Renda durante cinco anos", diz Choaib. "Quando ela
vender o imóvel, deverá recolher 15% de IR nos Estados Unidos e no Brasil também, mas em
virtude de acordo de compensação, ela não pagará mais nada aqui."
Já para os brasileiros que não pretendem vender o imóvel tão cedo, querem deixar para os filhos
ou mesmo têm a intenção de alugá-lo, o mais indicado realmente é fazer a aquisição via pessoa
jurídica. Nesse caso, o contribuinte deve declarar apenas a empresa que possui na hora de fazer a
declaração do imposto de Renda. Se, mais tarde, a casa for vendida, o IR pago nos EUA sobre
ganho de capital será de 15% a 35%, dependendo do tipo societário da empresa americana.

Se uma casa de R$ 1,8 milhão for vendida mais tarde por R$ 2,8 milhões, ou seja, com ganho de
capital de R$ 1 milhão, a empresa americana investidora terá de pagar o imposto nos Estados
Unidos. Se a alíquota for de 15%, será o equivalente a R$ 150 mil. Na hora de trazer de volta para
o Brasil os R$ 850 mil restantes (R$ 1 milhão - R$ 150 mil) e passar os recursos para a pessoa
física, será preciso pagar 27,5% de IR aqui via carnê-Leão.
A maior parte dos brasileiros que compra um imóvel na Flórida procura apartamentos de dois
quartos de frente para a praia em Miami Beach, Brickell ou Sunny Isles, conta Cristiano Piquet,
dono da Piquet Realty, corretora imobiliária especializada em representar e assessorar brasileiros
que querem comprar imóveis em Miami. "Hoje, paga-se, em média, R$ 7,5 mil por metro quadrado
nos apartamentos novos, enquanto antes pagava-se de R$ 15 mil a R$ 20 mil", diz. Segundo ele,
todos os seus clientes estão abrindo empresas lá fora e realizando a aquisição no nome da
pessoa jurídica. "Numa empresa, é possível abater até as despesas de viagem a fim de que o
lucro seja reduzido e o imposto, menor."
Mesmo no caso daqueles que compram um imóvel com o objetivo de alugar e obter rendimento
extra, é preciso ter muita atenção, pois o investidor pode acabar se frustrando, alerta
Vasconcellos, da Westchester. Diferentemente do que ocorre no Brasil, ao alugar um
apartamento, o pagamento do condomínio não é responsabilidade do inquilino e, sim, do
proprietário, assim como os tributos e os outros encargos, ressalta o executivo.
Segundo Vasconcellos, um apartamento em Miami Beach é alugado hoje por US$ 1,6 mil, em
média, para um condomínio médio de US$ 1 mil. O proprietário, então, deve procurar fazer
também um seguro de responsabilidade civil. Isso porque se um vazamento no seu apartamento
molhar uma obra de arte do vizinho, a pessoa estará coberta. Daí, pagando-se o condomínio,
seguro e impostos, sobra US$ 200 ou US$ 300 para o proprietário. "Longe da badalação, no
entanto, é possível lucrar um pouco mais", diz.
"Já vi várias pessoas comprando imóveis em Miami sem qualquer consultoria e, depois, terem
problemas por conta disso", afirma Matias Alem, presidente da BRG International, empresa de
vendas de imóveis em Miami. "Às vezes, compra-se um apartamento num condomínio antigo e,
mais tarde, o proprietário é chamado para realizar um aporte para fazer uma pintura ou um
concerto qualquer no prédio", diz. "A pessoa pode comprar um imóvel com condomínio de US$
600,00 e, de um mês para o outro, passar a pagar US$ 1 mil." Por isso, diz ele, é importante
consultar um corretor de confiança, que conheça a região, e que vai checar, num sistema
integrado, a condição do imóvel.
Além de analisar todas essas variáveis, os brasileiros têm de ficar atentos ao fato de que, além da
tradicional declaração de imposto de Renda, é preciso fazer também a Declaração de Capitais
Brasileiros no Exterior no Banco Central (BC). A obrigação precisa ser feita por toda pessoa física
ou jurídica residente no país que tiver ativos de valor igual ou superior a US$ 100 mil no exterior no
dia 31 de dezembro do ano anterior

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Fabio Mensagens: 8900
Sáb Dez 17, 2011 7:56 am
Obviamente ninguem deve se meter numa aventura dessas sem o minimo de conhecimento de como funciona o mercado local .
E tambem eh evidente que uma reportagem de um jornal serio nuncaa vai ensinar os meandros da sonegacao.
Aih em cima esta toda explicacao by the book





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